用語集【は行】|住宅ローンの延滞・滞納は、任意売却で解決。

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任意売却用語集

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【は行】

配当要求、配当要求終期の公告とは

 競売の申立者以外に債権を持っている債権者は執行裁判所に申し出てくださいという制度です。
競売の申し立てで執行裁判所は競売の開始決定後、目的不動産の差押えを行い、配当要求の終期を定め公告します。この公告が「配当要求終期の公告」と言われ、配当要求終期日は開示期間は約1ヶ月間位です。
配当要求の公告後、どの程度の期間で競売になるかは裁判所によって異なりますが、平均して3ヶ月〜6ヶ月後に期間入札市場に出てきます。
この配当要求終期の公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で任意売却の交渉が成立し取り下げられる事があります。
配当要求は、他の債権者が申し立てた競売の手続きに参加して配当を受け取る権利取得にすぎないため、当該手続きが取下げや取り消しにより終了した場合は配当要求も効力を失います。
さて、マンションの管理費の滞納での配当要求は、建物の区分所有等に関する民法第7条の先取特権に基づき行うことになります。
先取特権とは、債務者の財産から優先的に弁済を受ける権利で、競売したときの売却金を配当する際に、一般債権者に対して優先的に配当が受けられる権利です。
この先取特権の実行方法として、動産・不動産の「競売の申立」や「配当要求」があります。
滞納管理費の回収手段として、他の債権者により既に申立てられている競売に「こちらにも配当を下さい」といって要求することが出来ます。
管理費の先取特権は、抵当権より優先順位が低く、競売物件の抵当債権が債権額に足りないと、滞納管理費分までは回らず、配当を受けられないことが多くあります。

売却許可決定とは

 開札日の2日後に、最高価買受申出人に対し裁判所が売却許可を決定します。
買受申出人に欠格事由があるか、売却手続に誤りがある場合以外、執行抗告がなければ、売却許可は1週間後に確定致します。

売却基準価額とは

 売却基準価額とは,執行裁判所が評価書の評価をもとに定めた不動産の価額です。
民法と民事執行法の改正以前は、『最低売却価額』とよばれていました。

売却決定期日とは

 執行裁判所が最高価買受申出人(買受申出人)に対し、不動産の売却を許可するか否かを審査し、その結果について決定を下すという審査を行う期日です。
通常、裁判所書記官は、売却決定期日を開札期日から1週間以内の日に指定します。
執行裁判所は、売却決定期日において最高価買受申出人等の買受けの申出に対する許否を明らかにするため、これまでに実施された一連の手続が適正に行われたか否かについて職権で調査を行い、民事執行法71条に定める売却不許可事由に該当する場合を除き、通常は売却許可決定という裁判を行います。売却許可決定が下されたときは、その内容を裁判所の掲示場に公告します。
買受人が配当を受けられるべき債権者である場合は、売却代金から買受人が配当等を受けるべき額を差し引いた残額だけを配当期日に納付することも認められています。
差引納付の申出は売却許可決定が確定するまでに申し出なければなりません。

(任意売却における)はんこ代とは

 後順位抵当権者に対して、いくらかを支払うことによって、抵当権の抹消に応じてもらうために支払う金額をハンコ代と言います。
住宅金融支援機構では、後順位担保権者に抵当権等の抹消をしてもらい任意売却を促進させるために、はんこ代として次のように定めています。

・ 第2順位 (1)30万円 (2)残元金の1割
・ 第3順位 (1)20万円 (2)残元金の1割
・ 第4順位以下 (1)10万円 (2)残代金の1割
  (注) (1)または(2)のいずれか低い方の額

任意売却をするには、すべての抵当権等を抹消することが必要です。
ただし、オーバーローン・債務超過の場合には任意売却の売却代金が全部の後順位抵当権者に行き届くことはありません。
しかし、全く回収できない状態で、担保権を外すことはできないという債権者側の社内規程や気持も問題があり、いくらかを支払うことで、抵当権抹消に応じてもらうことになります。
この場合、支払い額は一律ではありませんので、交渉によって異なります。

引渡命令の申し立てとは

 引渡命令とは、買受人が代金納付を済ませた後、建物から簡易な手続で占有者を退去させる命令のことです。
代金を納付した買受人又はその一般承継人(一般承継(いっぱんしょうけい)とは、ある者が有する権利・義務の一切を承継することを意味する法用語で包括承継とも言います。対義語として特定承継があります。)から引渡命令の申し立てがなされると、執行裁判所は、発令要件を備えていると認めた場合、競売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。
占有者が自発的に退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要です。
その場合には、退去執行のため別途費用がかかります。
引渡命令が相手方に送達になり、執行抗告(引渡命令に対する不服申し立て)がなければ1週間で確定し、強制執行ができる効力が発生します。
なお、実際に明渡しの強制執行をする場合には、引渡命令に対する執行文の付与(申立手数料は1件につき300円)及び送達証明(手数料は証明事項一項目につき150円)の申請を裁判所書記官にし、これらの書類(執行文付きの引渡命令正本及び送達証明)に基づき、執行官に明渡執行を申し立てなければなりません。
また、実際に明渡しの強制執行をする場合には、上記手数料のほかに、執行官に対し必要な費用(家具などの運搬費用や執行官手数料など)を予納しなければなりません。

引渡命令の執行とは

 引渡命令が相手方に送達されます。
そして、執行抗告(引渡命令に対する不服申し立て)がなければ1週間で確定し、強制執行ができる効力が発生します(これを執行力といいます)。
明渡しの強制執行をする場合には、引渡命令に対する執行文の付与および送達証明の申請を裁判所書記官にし、これらの書類(執行文付きの引渡命令正本及び送達証明)に基づき、執行官に明け渡し執行を申し立てなければなりません。
明け渡しの強制執行をする場合には、上記手数料のほかに、執行官に対し必要な費用(家具などの運搬費用や執行官手数料など)を予納しなければなりません。
執行官による競売物件の引渡執行は、執行の場所で、引渡執行の申立人(買受人)か、その代理人が立ち会うことが条件になります。
執行官は、目的不動産に立ち入り、閉鎖されている戸をあけるために必要な処分をすることができます。また抵抗を受けるときは警察の援助を求めることができます。
引渡命令の執行により、物件の完全な明け渡しを得たものの、執行の際に負担した移転費用、件外物件保管費用が高額になってしまったという場合も有ります。
そのために、面倒なことを嫌がる買い受け人などな占有者に立退料を支払う例も存在するようです。
買い受け人に対して対抗できる占有者、例えば、短期賃貸借(建物の場合3年以内の賃貸借)で、期間が満了していない場合や、差押前に更新したものなどについては、期間満了までは、引渡命令によっては明け渡しはなし得ず、引渡命令申し立ては、競落人が裁判所に競落の代金を納付した日から6ヶ月内しか申し立てできないことから、この間には短期賃貸借の期間が満了しないとなると、結局は、引渡命令では占有を排除できないことになります。
(差押後に法定更新を迎えてその後に競落になったものはこの保護の対象となりません。)
この場合は、占有者が任意の明渡をしないとなると、訴訟によらざるを得なくなります。

評価書とは

 競売・三点セットの一つで、裁判所から選任された不動産鑑定士が、当該競売不動産の評価を行ったものです。その中には、物件の概要・状態、最低売却価額の算定方法等が記載され、また、公図・間取り図等の図面、写真などが添付されています。
この評価書で物件そのものの価値を把握することができます。
また、現況調査報告書よりも新しく作成される場合もあるので、現況調査の結果を補充する役割を果たすこともあります。
しかし、時にはまったく応札されないような水準の評価額を出す評価人も存在するようです。
評価人とは、事件記録の中の不動産評価書を作成する者で裁判所が選任します。通常は、不動産鑑定士が任命されます。
競売物件の評価額は一般市場価格から約40%減額してから、さらに物件の諸条件(賃借権の有無など)を算定して計算されます。

物件明細書とは

 その不動産を買い受けた時に引き継ぐ権利と法定地上権の成立の有無(土地または、建物のみの場合)、建物売却の場合の敷地利用権、占有者に関する事項、占有者に対する引渡命令が出せるかどうかの裁判所の見解などが記載されています。 物件明細書・現況調査報告書・不動産評価書の確認は、地方裁判所の物件明細書閲覧室で自由に閲覧することができます。

物件目録とは

 売却対象となる不動産の目録が記載されており、土地と建物が売り出されているのか、建物だけなのか、売り出される権利は全部の所有権なのか、持分のみなのかなどが分かります。
土地が一筆と建物が一棟だけの場合は、土地を物件(1)、建物を物件(2)と表示するのが一般的です。マンションの場合は、マンション1棟自体の規模や、専有部分、専有面積、敷地の持分割合などが記してあります。
物件について、「持分○分の○」と記載されている場合には、当該物件については共有持分(他の人と分け合って所有する物の割合的な権利)のみの売却であり、買受人は当然に物件を使用収益できるとは限りません。
また、注意しなければならないポイントとして
・「物件目録」に記されている面積や地目などは公簿上のものであって、実際(実測/現況)とは異なる可能性があるということです。
・「物件目録」はあくまでも売却対象となっている物件の目録であって、借地権付建物などの敷地の情報は、記されていないという点です。
物件目録は、競売三点セットの中の一つです。

ブラックリストとは

 金融機関には個人信用情報というものがあり、属にその情報データをブラックリストと表現する場合がありますが正式な呼び名ではありません。
何らかの支払い・返済が滞ると、その個人信用情報に「事故情報(延滞情報)」として記録されます。ユーザーがクレジットカードやショッピングローン、キャッシングなどの支払いを一定の期間、延滞した状態を「事故」または「延滞」といい個人信用情報にがその支払状況が登録されます。
事故扱いとして記録が残るケースは、3ヶ月以上の延滞している人、自己破産した人、特定調停をした人、個人再生手続きをした人、任意整理をした人、任意売却をした人、競売にかかった人、過払い金返還請求をした人などです。
記録の残存期間ですが、本来の支払い予定日、住宅ローン・クレジットカードなら毎月決まった銀行引き落とし日から3ヶ月間支払いが遅れた時点で事故扱いとなり、事故情報に登録されますが、その事故情報は登録されてから5年間は消えません。
その他の自己破産、民事再生手続きを受けたユーザーは7年間消えないようです。

法定地上権とは

 民法が定める土地利用に関する権利の一つです。
地上権は、本来契約によって設定されますが、法定地上権は民法の規定により強制的に設定されるものです。
法定地上権が設定されるケースは、抵当権設定当時同じ所有者が持っていた土地または建物に抵当権が設定され、後に抵当権が実行されてしまった結果、土地の所有者と建物の所有者が異なることとなった場合で、建物所有者の保護ために設定される権利です。
これは、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際には、建物が敷地を利用する権利がいったん消滅することとなり、建物を土地から撤去しなければならないという不都合が生じるので、そうした不都合を回避するために、建物に地上権(法定地上権)を付与するという決まりです。

法定納付期限とは

 簡単に言うと、法定納付期限とは、国税に関する法律の規定により国税を納付すべき期限をいい、原則として法定申告期限と同一の日となります。

保証金とは

 競売でいう保証金とは一般的に2種類ありますが、ここでは「買受申出保証金」について説明します。
入札に参加する際は、裁判所が定めた金額を「保証金」として納めます。納付した保証金は開札後、最高価買受人となった場合は売却代金の一部となり、落札できなかった場合は直ちに返還されます。
保証金は、売却基準価格の2割を提供する必要があります。
具体的には、裁判所宛の振込口座に保証金を振込み、銀行から振込証明書をもらってその証明書を入札時に裁判所に提出します。
この保証金は、入札できなかった場合は(つまり自分より高い金額の入札をした者がいた場合)戻ってきますが、最高額で落札できたのにもかかわらず期日までに残金の支払をしなかった場合は没収されてしまいます。

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