用語集【か行】|住宅ローンの延滞・滞納は、任意売却で解決。

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任意売却用語集

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【か行】

買受可能価額とは

 売却基準価額から20%を控除した額です。
買受けの申出の額は、この価額以上でなければなりません。
それ以下の価額での入札は無効となります。

買受人とは

 競売不動産を、入札書類上のミスも無く、一番高い価額で入札した買受希望者を「最高価買受申出人」といいます。裁判所から1週間後に売却許可決定がなされたら「買受人」になります。
売却許可の確定は、その後8日経過した日になります。

開札期日とは

 入札締め切り後、その入札結果を発表する日のことです。
入札期間経過後、公告に記載されていた開札期日に裁判所内で公開のもと、開札が行われます。 
なお、開札結果は各管轄裁判所でもFAXで情報を入手できます。
任意売却が実現する可能性としましては、法的には開札の前日までであれば、競売を取りさげることが出来るとなってはおりますが、実際問題この時点で任意売却に応じてくれる債権者はほとんどいません。
債権者が金融機関の場合には、社内での稟議や決済を取るための期間も必要となるので、少なくとも開札日の2週間くらい前までには、条件のすり合せが必要となります。

瑕疵担保責任(かし担保責任)とは

 不動産売買契約の物件で、契約の締結当時、売主買主双方にその認識が無く、建物(欠陥・キズ)、土地(土壌汚染など)などがあった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
売主が買主に対して負う責任とは、瑕疵の修復をしたり、損害が発生した場合に損害金を支払うことです。
売主が責任を負う期間は、民法566条では、買主が瑕疵を知ってから1年以内としています。
買主が知りえない瑕疵とは、例えば、住宅であれば表面に現れていないシロアリ被害や雨漏りなどはこれに該当します。
また、宅建業法では、売主が不動産会社の場合は、引き渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より不利な特約は結べないことになっています。
競売での物件には瑕疵担保責任を追及できないとなっております。
任意売却の物件は売り主にお金が無い為に瑕疵担保の責任を負わせることは事実上不可能となります。

仮差押とは

 仮差押とは、金銭債権において “その財産を差し押さえる用意があるので、勝手に処分をしてはならない”とする裁判所からの財産保全命令です。
債権回収が出来ない恐れがあると債権者が仮差押の手続をした場合には、裁判所から突然『仮差押』の通達が来ることになります。

期間入札とは

 「入札」には、「期日入札」と「期間入札」という方法があります。
「期間入札」とは、一定期間に入札者を募り、後日、開札することです。その一定期間を「入札期間」といいます。入札期間は、1週間以上1ケ月以内の範囲で、各裁判所が定めます。期間入札の期間は8日間 が多いようです。

期限の利益とは

 期限が付されていることによって、受ける利益です。
期限の利益とは、『支払期日前の請求を拒否出来る』『分割での支払を要求出来る』『保証人へ請求しないよう要求し保証人を保護する権利がある』、言い方を変えて言えば『決められた支払日までは支払わなくても良い』『分割払いで支払うことができる』『保証人に請求できない』ことです。
期限の利益の喪失をすると、『残っている借金またはローンの全額一括返済を求められる』ことになりますし、連帯保証人や保証人がいる場合には、本人が延滞や債務整理、自己破産等しますと、当然に保証人に対して残額を一括で払ってくださいという請求が行きます。
通常、契約条項には『期限の利益を喪失した場合は残金を全額一括払いする』と明記されています。
従って、期限の利益を喪失すると、残金全額一括返済の請求をされる事になります。

共同入札とは

 共同入札とは、複数で共有する目的で入札に参加する事を言います。
親族や結婚予定者などが二人が共同入札するケースや、不動産投資の目的で、不動産業者や投資家が資金を出し合い、共同入札をする資産運用されるケースなども有ります。
入札までに裁判所の許可が必要です。
共同して入札しようとする人は、あらかじめ執行官の許可を受けて入札に参加することができますが、その際には、許可を受ける際に明らかにした共同入札人間の持ち分に応じての所有権の移転登記を受けることになります。
様々な必要書類があります。

求償権とは

 保証人が主たる債務者に代わって貸金等を支払った(返済した)場合に、主たる債務者に対して返してくれるように請求できる権利です。
例えば、連帯債務者の一人が債務を弁済した場合に、他の連帯債務者に対してあるいは保証人が債務を弁済した場合に主たる債務者に対して返還請求をすることです。
期限の利益を喪失すると、一般的に債権者は保証会社に対して代位弁済を請求することになります。
例えば住宅ローンの返済が滞り、そして「期限の利益を喪失」した時点で、債権者は保証会社に対して代位弁済を請求し、保証会社は債務者に代わってローンの残額を債権者に支払います。
ここで債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転することになります。
移転した債権・担保物権により、保証会社は債務者に対して一括弁済を請求することになります。

強制競売とは

 金銭債権などにおいて、債務者が任意に弁済しない場合に弁済を目的に債務者所有の不動産を強制的に売却換価して債権者の債権に充当する手続きです。
競売事件番号の中に平成○○年(ヌ)第○○○○号という標記があります。
それが強制競売を表します。代表的な事例としては、相続関係でもめた場合でよく見受けられます。
これに対して通常の不動産競売といわれているものが「担保権の実行としての競売」にあたり、平成○○年(ケ)第○○○号の場合です。任意競売ともいいますが期間入札においては主流になっています。
例としましては住宅ローンで返済が滞った場合などがあります。
任意競売は抵当権 ・質権等の実行として行われる競売と財産の保管または整理等を目的とする換価のために競売(自助売却)をいいます。

強制執行とは

 裁判の判決などの債務名義を得た上で種々の請求権について強制的実現を図る手続きのことです。
競売で不動産の購入にあたりしばしば問題となるのが、立ち退き交渉・引越交渉です。
競売後の明渡し交渉が上手く行かなかった場合には、引渡命令もしくは家屋明渡し判決を債務名義として強制的に明渡しを実行することになります。
この強制執行には別途執行費用がかかりますが、占有者との明渡しの話し合いがつかなければ、合法的に立ち退きを実行できる確実な方法です。
競売にかかった不動産を取得することを主たる業務としている業者では、物件の占有者に対して立ち退き料・引越代を支払わずに、この強制執行という方法を取っている場合が有ります。

競売(ケ)・競売事件(ヌ)とは

 不動産競売の種類は、民事執行法により主として2種類を定めています。
(ケ)事件
 債権者が抵当権等の担保を有する場合に、判決等の債務名義を得なくても、当該不動産を差し押さえ、売却が行えるもの。
(ヌ)事件
 強制執行による競売は裁判の判決等の債務名義を得て不動産が差押さえられ売却されるもの。
 住宅ローン等の金銭を借り入れる際に、担保とした不動産には抵当権が設定されています。
 そして、借りた金銭の返済が滞ると、債権者である金融機関は金銭の回収の為に、抵当権の実行をします。
 このような流れで、競売となった場合には、前者(ケ)事件となります。
 一方、抵当権が設定されていなくても、不動産の所有者に何らかの借り入れがあり、その返済が滞ると、債権者が裁判所に申し出て債務名義を得て競売手続きを進める場合に、後者(ヌ)事件となります。

(不動産の)競売とは

 金融機関等から金銭を借りる際、その担保として所有不動産を提供します。
提供された不動産には、抵当権が設定登記されます。
その場合に、何らかの理由により、返済が滞ってしまった場合には金融機関等(債権者)はその抵当権を実行し、裁判所に申立てをします。
その申し立てにより、強制的に不動産が売却されることで、債権者はその売却代金を受け取ります。
この手続きのことを言います。
競売物件は、入札前に物件の内部などの詳細なところまでを確認することが出来ないので、落札してもトラブルの可能性があることを考慮しておかないといけません。
また、落札価格が債務額より多い場合には、裁判所から配当の通知が届き、配当を受け取ることができます。

(不動産競売)競売開始決定通知とは

 債権者(抵当権者)が競売の申立てをし、裁判所がそれを受理したという通知です。
まだこの段階では、「○月△日に入札」などの記載はされていません。
一概には言えませんが、この通知を受け取ってから少なくても2〜3ヶ月間は住んでいることができます。
また、この段階であれば、任意売却をすることも可能です。
ただし、任意売却をするには、不動産業者と「媒介契約書」を取り交わし、競売と同時進行で任意売却を進めていくことになります。
また、購入者の提示条件での売却に債権者が同意する必要があります。

競売申し立ての取下げとは

 競売の申立人が、その申し立てを撤回することです。
申し立てられた側からは、取り下げることはできません。
申立人は、競売の開始決定がされた後においても、売却が実施され売却代金が納付されるまでの間であれば、いつでも申し立てを取り下げることができます。
ただし、売却が実施され、執行官による最高価買受申出人(落札者)の決定がされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とします。
したがって、確実に申し立てを取り下げるためには、申立人が、開札期日の前日までに執行裁判所に対し、取下書を提出する必要があります。
買受人が代金を納付した後は、申し立ての取下げはできません。
申し立てを取り下げるためには、事件番号・当事者・目的不動産を記載し申し立てを取り下げる旨を記載した書面(取下書)を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。

給料差押

 給料の差し押さえは、「債権に対する強制執行」の代表的なものの1つです。
債権に対する強制執行は、債権者が裁判所に債権の差押命令を申し立てることによって開始されます。
債権の差押命令は、第三債務者(この場合には勤務先)に送達された時点で効力を生ずるため、先に第三債務者に送達されます。従って、借金を抱えていることを勤務先に知られたくなくても、知られるきっかけとなってしまう可能性があります。
差押命令により第三債務者に対して給料等の債権があった場合には、その分を本人の代わりに債権者に支払わないといけなくなってしまいます。
ただし、給料全額ではなく、一定額までしか差し押さえが出来ないことになっています。
差押禁止額は手取りの3/4または33万円どちらか少ない額までが、差し押さえ禁止となっています。(退職手当は3/4が差押禁止)
つまり、差し押さえられる額は税金や共済金などを除いた手取り給料の1/4となります。
手取り給料が44万円以上なら、33万円を引いた額が差し押さえの対象となり給料は33万円が支給されます。
例えば、手取り10万円であれば、2万5千円が差し押さえ額となります。手取り20万円なら5万円手取り45万円なら12万円、がそれぞれ差し押さえ額となります。
複数の債権者が差し押さえしても、この額以上は差し押さえ出来きません。債権者がこの額を分配することになります。
最低限の生活は、憲法で保障されていますので、極端に収入が少なく差し押さえにより生活困難となるときは、差押停止の訴訟を申し立てることが出来ます。
役員報酬は、全額が差し押さえの対象となります。
年金、恩給、失業保険等は、その全額が差し押さえ禁止です。
給料差押のことを『給差(きゅうさし)』と略すことがあります。

金銭消費貸借契約とは

 金融機関から住宅ローン等でお金を借りる時に取り交わすもので、金融機関等から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭(利息付の場合は利息分も含めて)を金融機関等に返済する返済条件を含めた内容の契約のことです。 消費貸借契約は、民法で「金銭その他の物を借り受け、後にこれと同種同等、同量の物を返還する契約」と定められおります。
借り受けた物を消費することが可能であり、返還の際にはまったく同じものを返還する必要がない点で賃貸借契約などと異なります。

金銭消費貸借契約が成立するためには、借主が金銭を貸主に返還することを約束し、貸主から金銭その他の代替物を受け取ることが必要であり「押し貸し」などのように一方的に金銭の提供を受けただけでは成立しません。
金銭消費貸借契約を金消契約(きんしょうけいやく)と略して言うことが多いです。

現況調査・現況調査報告書とは

 裁判所の執行官は、執行裁判所の現況調査命令によって、不動産の形状、占有状況、占有者の権原等を調査し、現況調査報告書を作成し、執行裁判所に提出します。
執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。
現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。この現況調査報告書は競売の3点セットの1つです。

抗告とは

裁判所の執行処分に対して不服申し立てを行うことです。
別の言い方をすると、異議申し立ての一種で、競売手続きの進行上に文句をつけることを言います。
文句をつけると、一時的に裁判所の手続きが中断するので、買受人は代金納付手続きが遅れることになります。
その間、所有者は自宅に住むことができるようになります。
この執行抗告は、利害関係人と弁護士のみが行うことごでき、執行抗告する理由も限定されます。

民事執行法 【執行抗告】
1. 第10条 民事執行の手続に関する裁判に対しては、特別の定めがある場合に限り、
  執行抗告をすることができる。
2. 執行抗告は、裁判の告知を受けた日から1週間の不変期間内に、抗告状を原裁判所に
  提出してしなければならない。
3. 抗告状に執行抗告の理由の記載がないときは、抗告人は、抗告状を提出した日から
  1週間以内に、執行抗告の理由書を原裁判所に提出しなければならない。

執行抗告には、原則として執行停止の効力はありませんが、裁判所は、執行抗告についての裁判が効力を生じるまでの間、執行停止を一時命じることができるほか、民事執行の取り消し決定に対する執行抗告、売却許可不許可決定に対する執行抗告、引渡命令に対する執行抗告等の、特に重大な影響のある決定については執行抗告により確定が妨げられている間は、決定や命令の効力を生じないものとされています。
尚、執行抗告は取り消したい命令や決定の告知を受けてから1週間以内に申し立てる必要があります。さらに、抗告の理由も遅くとも執行抗告を出した日から1週間以内に提出する必要があります(同時に提出するのも可能です)。
競売開始決定通知書に、「この規定を悪用し占有者に対して「明け渡しの期間を延せる」と言い多額の手数料を取って執行抗告申請を代行する「抗告屋」によるトラブルが増えています」という主旨のメッセージが含まれているようです。

公正証書とは

 公正証書は、公証人が公証人法・民法などの法律に従って作成する公文書で高い証明力を保持します。債権者やサービサーの中には、任意売却で債務整理をした際や競売で処理が終了した際に、残債務の支払約定書を公正証書で求めるケースもあります。
従って債務者が金銭債務の支払を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに強制執行手続きに移ることができます。
金銭の貸借や養育費の支払など金銭の支払を内容とする契約の場合、債務者が支払をしないときには、裁判を起して裁判所の判決等を得なければ強制執行をすることができませんが、公正証書を作成しておけば、すぐ、執行手続きに入ることができることになります。
公正証書には、遺言公正証書、任意後見契約公正証書、金銭の貸借に関する契約や土地・建物などの賃貸借に関する公正証書、離婚に伴う慰謝料・養育費の支払に関する公正証書並びに事実実験に関する公正証書などがあります。

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