用語集【な行】|住宅ローンの延滞・滞納は、任意売却で解決。

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任意売却用語集

あ行 か行 さ行 た行 な行 は行 ま行 や行 ら行 わ行

【な行】

内覧 とは

 売却または賃貸する目的の不動産物件の内部を、購入希望者や賃借希望者が見学することです。一定時間に多数の人を同時に集めて、室内を見ることを内覧会と称します。
実物と図面は必ずしも一致しないことがありますので、内覧は重要な判断の要素となります。
任意売却物件の場合は内覧がほとんどできますが、競売物件は内覧ができません。

任意競売とは

 不動産の競売は、強制競売と任意競売の二種類があります。
強制競売は債務名義に基づいて行われる強制執行です。
これに対し、任意競売は担保権に基づいて行われる担保権/抵当権の実行です。
民事執行法では、強制競売について、先に規定し、任意競売のところでは強制競売の規定を準用しています。
強制競売はいわゆる判決手続きの中でお金を返さなかった債務者(被告)に対し、そしてその債務者が不動産を持っていた場合、その不動産を裁判所という公的な機関を通して売却し、その売却代金から貸付金を回収する手続きです。

担保権の実行

 返済不能などにより債権が弁済されない場合、債権者(金融機関等)は抵当権の優先順位に基づいて担保である不動産などを競売し、その代金を債権の弁済として当てることができます。
しかし、抵当権が実行されても、売却代金が債権額に満たなかった場合は、残額については「担保のない債権(無担保債権)」として残ることになります。
そして、抵当権の実行によって、抵当権自体は消滅します。

任意売却の費用

 任意売却業者・不動産業者に、依頼するのであれば必要ありません。中には、色々な名目で相談料等が必要な会社もあります。
任意売却業者・不動産業者は、任意売却が成立した時に、不動産仲介手数料を、債権者に返済する中から支払いを受けますので成功報酬となっています。
自己破産や他の債務整理をする必要がある場合は、弁護士・司法書士への相談が必要となり、その専門家と任意売却業者が共同で話しを進めていくことになります。

任意売却・任意売買(任売)とは

 任意売買または任意売却の略語です。
任売とは、住宅ローンの借入金の支払いが困難になった場合、債務者(所有者)と抵当権者(債権者)の間に仲介者が入り、不動産を競売では無く一般の売買のように所有者・債権者・買主の納得のいく価格でお取引を成立させることをいいます。
不動産ローンの返済が或る一定期間滞った場合、金融機関等の抵当権者は、抵当権に従って所有者の不動産を競売にかけ、現金化して回収しようとします。
競売ですと、いくらで落札されるかは開札日までわかりませんし、また落札価格が市場価格より2〜3割低い価格になることもりますし、費用がかかってまいりますので債権者側としても任売での処理を優先させます。
そこで任売業者、弁護士先生などが仲介者となって、債務者(所有者)と債権者の間に入り、なるべく両者に満足のいくような価格(配当額)で契約をまとめることが任売の特徴です。

入札期日とは

 裁判所が一定の入札期間を設けて、その期間内に入札書による入札を受付け、入札期間満了後1週間以内の開札期日に入札参加者立会いの元で開封し、最高額で入札した人に売却する日です。
入札期日は競売開始決定から3ヶ月後に設定されます。
入札期日の1週間後が開札日、さらに1週間後が売却決定日です。

入札期間とは

 期間入札とは、競売での売却方法として現在最も多く利用されている方法です。
裁判所が一定の入札期間を設けて、その期間内に入札を受け付け、開札期日に入札参加者等立ち会いのもと開札し、最高額で入札した人に売却する方法です。

入札保証金振込証明書

 入札をするには保証金を前納する必要があります。
入札する前に、裁判所の指定口座に、裁判所に備え付けてある所定の用紙で最寄りの金融機関から保証の額に相当する金銭を振り込み、金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書(振込依頼書の第2片)を入札保証金振込証明書の用紙に貼ってこれを入札書と共に提出する書面です。

根抵当権とは

 限度額を設定し、その範囲内で不特定の債権を担保にすることで繰り返し借りることができる物的担保のことを言います。
「根抵当権」は「返済が進んだ状態で、また借り入れをしたくなった場合に新たな担保を差し入れる必要がなく何度でも借りることができる」
「根抵当権」での追加融資の際は、借り入れの担保設定が必要もないため、登録免許税もかかりません。
根抵当権を付けた銀行がメインバンクであり、今後ともその銀行取引を継続したい場合には、「根抵当権」はとても便利な制度となります。
当然、他の銀行等は新たに融資を申し込んでも、お金は貸してくれません。

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