用語集【ら行】|住宅ローンの延滞・滞納は、任意売却で解決。

このサイトについて

任意売却用語集

あ行 か行 さ行 た行 な行 は行 ま行 や行 ら行 わ行

【ら行】

濫用的(らんようてき)短期賃貸借とは

 平成16年4月1日の民法改正で、旧民法296条の短期賃貸借制度が廃止になりました。
従前の「短期賃貸借制度」は抵当権設定登記後に締結された賃借権は、抵当権者に対抗出来ないというのが大原則でした。
従って、抵当権が実行された場合、賃借人は、競売手続きにより競落した買受人に対し、借地や借家を直ちに明け渡さなければなりませんでした。
また、敷金も買受人に引き継がれませんから、返済資力がない旧所有者(賃貸人)にしか請求できませんでした。
しかし、このように賃借権が保護されない状態では、抵当権が設定されている建物や土地については、誰も安んじて借りることはできず、抵当権付不動産の有効利用が妨げられていました。
そこで、旧民法295条は、民法602条に定める期間(建物は3年、土地は5年)を超えない賃借権については、抵当権者に対抗できるものとし、短期の賃借権に限りこれを保護することにしました。
これにより、短期賃貸借の期間満了までは買受人に対し賃借権を対抗出来ますし、また、敷金返還債務についても買受人に引き継がれることになっていました。
これが短期賃貸借の制度でした。
簡単に言えばお金を払っているのに大家に逆らえない賃借人を保護する旨の制度でした。
しかし、これによって賃借人の権限が非常に強くなり同時に弊害が生じておりました。
(1)競売不動産の買受人から不当な立退料を得ることなどを狙った執行妨害の手段として、
  しばしば濫用されていること。
(2)競売手続の途中で賃借期間が満了した賃借人は、全く保護が受けられないなど、
  賃借人保護の制度としても合理的でないこと等々です。
競売で物件を落札したは良いが立退料を請求される、あるいはその筋系の方によって居座られて(占有屋)、競落後も物件を占拠され、多額の金銭を支払ったとかいうケースがあったようです。
そしてそれが金融機関の不良債権回収を大きく遅らせているという判断の元で、この短期賃貸借保護制度を廃止するという改正案が出され、平成16年4月1日に施行されたわけであります。
改正民法395条1項は、競売手続きの開始前から使用収益をなしている賃借人に対しては、買受人の買受けの時から6ヶ月間は賃借物の明け渡しを猶予するものとしました。
別の言い方をすれば、抵当権が設定されている建物の賃借人は、その賃借期間の長短などに関係無く、その抵当権が実行されて家主が代わった場合であっても、新たな家主の買受け後6ヶ月間は、そのまま建物に居住できることになります。
この猶予期間中は買受人に賃料相当額を支払うことになりますが、その支払いを1ヶ月以上怠った場合には、猶予期間そのものが認められなくなります。
また、新しい明け渡し猶予制度では、買受人に対する敷金返還請求はできなくなりました。
言い方を変えれば、落札者は立退料を払う必要も、引越代を面倒見る義務は無くなりました。
しかし、この法律が施行される前から短期賃貸借契約を結んでいる場合(この法律の施行後に更新されたものを含みます)は、引き続き短期賃貸借としての保護(新たな家主に対して契約期間終了時又は更新期間終了時までの賃借や敷金返還請求が可能)を受けることはできますが、明け渡し猶予制度は適用されません。

リスケジューリングとは

 リスケジューリングとは、「(金融機関が)債務者からの要請を受けて、既存の返済計画を見直し、返済額の減額据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと」(広辞苑から抜粋)です。
住宅金融支援機構(住構)では、3,150円または5,250円の手数料で、住宅ローンの返済方法の条件変更見直しができる可能性があります。
また、この他にも一時的に、月々のご返済が困難になった方に対しての措置として、返済期間の延長があります。
ローンの返済が困難になる前に、借り入れしている金融機関へ相談に行ってみてください。
返済期間が長くなり、金利が付加されるため返済総額は増えることになりますが、ローン破綻は免れることができるかもしれません。
ただし、住宅ローンの返済が滞っている段階になりますと、一般的にはこのリスケジューリングの相談にはのってもらえません。
この相談をするには、延滞をおこす前に早い段階で金融機関に相談することがポイントです。

連帯債務者とは

 複数の人(夫婦・親子など)が共同して借り入れる場合に「両方とも本人」ということになり、 両方が、借り入れた全額の返済をする責任を持ちます。
 債権者は、連帯債務者の中の1人、または数人、または全員に対して返済を請求することができます。
連帯債務者と連帯保証人の大きな違いは連帯債務者は保証人ではなく「債務者」本人だということです。もちろん、離婚したなどの事情によって連帯債務関係は逃れられません。
離婚しようが、その住宅ローンは連帯債務者である本人が借りたものだからです。
連帯債務の立場を外れる機会はほとんど有りませんが、その機会の一つに住宅ローンの借り換えが有ります。
ローンの借り換えはは新規契約となるため、連帯債務を解消するチャンスとなります。

連帯保証人とは

 一般的な保証人は、お金を借りた人が借りたお金を返さない場合に限り、借りた人に代わってそのお金を返す責任のあることを立場の方です。
一方、連帯保証人は、「債務者が返済できないとき」に限らず、債権者からの請求があれば返済する義務があります。
連帯保証人には、催告の抗弁権の権利がありませんので、債務者が支払わない場合には、連帯保証人が支払うことになります。
連帯保証人がその支払に応じない状況で、資産(不動産等)を所有していれば、差押の対象となってしまいます。(債務者・連帯保証人等の家族には何の支払責任も義務も生じませんので、家族名義の資産が差押の対象になることはありません。)
連帯保証人になった後、連帯保証人を辞めたい場合でも、債権者の承諾がない限り連帯保証人の立場をはずれることはできません。
実際には、債権者が応じてくれる可能性は大変低いと考えて下さい。
連帯保証人がいる場合に、債務者が自己破産・債務整理をしますと自己破産者の負債はゼロになりますが、連帯保証人・保証人に返済請求が行くことになります。
場合によっては、保証人の給料が差押えられることもあり、大変な問題となります。

まずは無料相談から!住宅ローンのお悩みや任意売却に関して、お気軽にフリーダイヤルでお問い合わせください。フリーダイヤル:0120-938-168 受付時間:10時〜20時 休日:水曜日
東証一部上場企業の大成建設株式会社(創業大正6年 従業員数8,447名)のグループ会社「大成有楽不動産販売」がご支援しますので安心・信頼・確実です!! メールでのお問い合わせはこちら。メールでお問い合わせの方へは、折り返しご連絡差し上げます。
PAGETOP