用語集【さ行】|住宅ローンの延滞・滞納は、任意売却で解決。

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任意売却用語集

あ行 か行 さ行 た行 な行 は行 ま行 や行 ら行 わ行

【さ行】

催告書とは

 金融機関等あるいは税金関係で届くものがあります。
金融機関から届く催告書は、住宅ローンの延滞を何ヶ月か続けご連絡・来店依頼状・督促状などの文書が届いたのにもかかわらず返済ができない結果送られてきます。
この通知に応じないと、金融機関は競売申立等の法律上の手続きを取ることになります。
この段階で支払できない人が、消費者金融などの高利の借り入れをして無理な支払をすると、あとあと大変な思いをすることになります。
借りる前に専門家に相談をして、今後の方向を決めることが必要です。
税金関係の場合は、納期限までに納付がないと先ず督促状が送付されてきて、その後電話による催促を何回か受けます。それでも、納付できない時には最後通告として催告書が送られてきます。
これ以後に納付がないと、所有財産の差し押さえをするなど滞納処分を行います。
不動産に差押登記がなされると、その後の処理が難解になることがあります。
支払(配当)の優先順位を考慮しながら任意売却の交渉にあたる必要がでてきます。

最高価買受申出人とは

 期間入札が終わり、あらかじめ公告されていた開札期日において入札した人のうち、最も高い価格をつけた人が「最高価買受申出人」と定められます。
また、買受申出人とは、一定期間最低売却価額以上による定額販売方式を実施する特別売却において、売却実施期間中に最初に適法な買受けの申出をし、執行官から買受申出人と定められた者のことです。

債務整理とは

 借金を負ったときや多重債務に陥ったときに、債務者を再生させる方法のことです。
自己破産は債務整理の中でももっとも知られている方法です。
自己破産のほかには任意整理、特定調停、民事再生などがあります。
債務整理を言い換えれば、法律に基づいて借金を整理することです。

債務名義とは

 強制執行によって実現されることが予定されている私法上の給付請求権の存在、範囲、執行当事者(債権者・債務者)を表示した公の文書のことです。
強制執行を執り行うには、この債務名義がなければなりません。
債務名義の例としては、判決や支払督促などがあります。

債権譲渡とは

 債権の性質そのものを維持したままで、その債権を他人に譲り渡すことを債権譲渡といいます。
元の債権者、新たに債権を譲り受ける者の間で債権譲渡契約を締結し、元の債権者である債権の譲渡人が債務者に対し譲渡した旨の通知することによって債権譲渡が法的に有効となります。
債権を譲り受けたことを第三者に主張する為には、譲渡人(債権を渡した人)より債務者へ通知するなどの対抗要件を必要とします。
債務者への通知は通常、内容証明郵便で行われ、差出人及び受取人の住所、氏名、法人の場合は所在地、法人名、代表者名を記載し、文書の内容が証明できることと確定日付が明確であることが必要となります。

差し押えとは

 差し押えとは、督促や催告によっても債務の返済が行われない場合に債務滞納者の財産処分を禁止し、これを確保する強制行為です。
登記事項証明書の甲区に記載されますが、当該不動産の処分を制限するものです。
所有者が利用することまで禁止するものではありませんが、所有権の移転・担保権の設定が制限されます。仮差押えは、差押え登記をするには手続上の要件が欠けていて、仮に差押えがなされているものです。
不動産競売開始決定に伴う差し押えがなされる場合や、また、国や地方公共自治体の税金の滞納により当該不動産に差し押えがなされる場合がよく見受けられます。
競売の場合には、買受人が競売手続で代金納付を完了し、所有権移転登記がなされると同時にこれらの差し押えの登記は全て抹消されます。
他方、任意売却の場合にも、購入者からの購入代金を債権者に支払うことにより、所有権移転登記と同時にそれらの登記の抹消手続きが行われます。

差押え取り下げとは

 前項での説明による差し押さえ(債務者の財産の処分を禁止する強制行為)を取り下げてもらうことです。
差し押さえを受けると、裁判所から「債権差押命令」という特別通達が届きますが、その書類の次頁に「当事者目録」というのがあります。
その中に「債権者」の住所氏名が記載されていますので、その債権者に債務を弁済する約束をする(あるいは完済する)ことで普通は取り下げていただけます。
請求金額を返済し、お金と引き替えに「取下書」を入手下さい。
そして、その取り下げ書を裁判所に持参して取り下げの申請をすれば完了です。
返済金額は、次頁に「請求債権目録」という欄に記載されている金額がそれにあたります。
差押えを受けた側が、申立て人の了解なくして差押えを取り下げることはできません。

差押え登記とは

 抵当権の登記がされている不動産の所有者である債務者に対して、債権者が抵当権を行使し、競売の申し立てが裁判所によって認められたときになされる登記を指します。
順序としては以下のとおりです。

1) 債権者が競売の申し立てを、対象物件を管轄する執行裁判所に申し立てます。
2) 裁判所より、不動産執行を始める旨および対象不動産を差し押さえる旨を宣言する決定が下されます。
  開始決定がなされると、裁判所から法務局へ差押登記の嘱託がなされ、法務局はそれを受けて、差押登記を行います。
3) その後、債務者、債権者に開始決定が連絡されます。

言い換えれば、不動産に対する差押が行なわれた際に不動産登記簿に記載される登記のことです。
差押の登記に書かれる「原因」には次の3種類の文言があります。
1)抵当権等を実行するための任意競売が開始されたとき
  →原因「競売開始決定」
2)裁判所の判決等にもとづく強制競売が開始されたとき
  →原因「強制競売開始決定」
3)税金の滞納にもとづく公売が行なわれるとき
  →原因「税務署差押」

3点セットとは

 裁判所が、競売の入札希望者のために用意した物件明細書、現況調査報告書、評価書の三点を指します。これらは裁判所で閲覧出来ます。またBITよりダウンロードも出来ます。
【現況調査報告書】
 土地の現況地目、建物の種類・構造など不動産の現況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が
 占有する権原を有しているかどうかなどが記載され、不動産の写真などが添付された調書。
【物件明細書】
 競売後もそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地又は建物だけを
 買い受けた時に建物のために底地を使用する権利が成立するかどうかなどが記載された物件の明細書の
 それぞれの写しを1冊のファイルにしたもの。
【評価書】
 競売物件の周辺の環境や評価額が記載され、不動産の図面などが添付された書面。

残債務とは

 住宅ローンなど借り入れ金額の調査時点で残っている元本残額のことです。特に、競売とか任意売却などの債務整理をした後に残る支払義務の有る借金・住宅ローンなどのことを言う場合もあります。
この残債務(残る借金・ローン等)の処理を誤ると、競売後、任意売却後にも返済に苦労することになります。
またこの残債務は競売後・任意売却後には債権となってサービサーからサービサーへ転売(債権譲渡)される場合があります。譲受けたサービサーによっては強く返済を求めてくる場合もありますし、全く返済をして来ない会社もあります。
サービサーが変わり、返済の再請求を受けた時点でお支払いが出来ない状況にある場合は、弁護士・司法書士に返済の延期や支払いの免除の交渉を依頼します。

執行官とは

 執行官は、各地方裁判所に所属して裁判の執行や裁判関係文書の送達などの事務を行います(裁判所法第62条)。
裁判の執行とは、裁判で出された結論が任意に実現されない場合に強制的に実現することです。
例えば,家の明渡しを命じられた人が明け渡さない場合に、その家から明け渡す義務を負う人(債務者)を排除した上で家を債権者に引き渡したり、借金を返さない人の宝石、貴金属等の動産や株券等の有価証券を差し押さえて売却した上でその代金を返済するお金に充てるといった手続を担当しています。
それ以外に、不動産の(強制)競売手続が申し立てられた場合に、不動産の状況等の調査をしたり、入札手続を担当したりします。
また、民事訴訟の裁判関係文書を当事者等に届けるといったことも執行官の職務の一つです。
執行官は、職務を執行する際に抵抗を受ける場合には、その抵抗を排除するために、警察の援助を求めることも認められているなど強い権限が与えられていて、その権限を自らの判断と責任において行使しています。
執行官が現況調査のために所有不動産を実地見学をしてから概ね4ヵ月目後半位に競売の入札となります。

自己破産とは

 多重債務者で借金地獄に陥った方の生活再建のための最終的手段です。
債権者または債務者が裁判所に申立てを行います。この内、債務者自身が申立てた場合を自己破産といいます。
破産は裁判所が関与し、債務者の全ての財産を換価し、債権者に公平に配当し、そのうえで免責を得られれば、税金などの一部の債務を除き、借金から開放される清算型の法的債務整理の一種です。
自己破産は借金整理・債務整理の最終手段ですので、基本的には必要最低限の生活用品を除く全ての財産を放棄し換価させられ、債権者に平等に分配されます。マイホームのように非常に財産価値が高いものは、当然に換価されることになります。(平成17年1月1日施行の新破産法により、ある程度の財産を残すことができるようになりました。)
司法書士、弁護士に依頼をして手続きを行います。その手続きを開始することにより、取り立ての電話や各債権者への返済もストップされます。
自己破産は考えているほどの不利益があるわけではありません。5年〜10年程度の間はローンやクレジットの利用ができなくなります。とは言いましても、戸籍に載ることもありませんし、今後の就職に支障をきたすこともありません。
マイホームについては、破産管財人によって任意売却されるか競売にかけられることになりますが、直ぐに家を追い出されるというわけでは無く、新しい買主が現れるまでは従来どおりに住み続けることができます。
現実には、破産を申立ててから不動産が売却・競売されるまでに半年以上かかることも珍しくありませんので、その間であれば追い出されることはないとお考え下さい。

参考までに自己破産の費用は下記のとおりです。
 ・ご自分で行う場合・・・約2万円 〜 5万円(実費)
 ・司法書士の場合・・・約15万円 〜 30万円
 ・弁護士の場合・・・約20万円 〜 50万円
詳しくは最寄りの裁判所、司法書士、弁護士事務所にお訊ねください。

使用貸借とは

 賃料を支払わずに無償で建物を借りて使用すること、また無償で使用出来る契約のことです。
使用貸借の権利関係から生じる利用権を「使用借権」または「使用権」といいます。
通常は、親兄弟間などで貸し借りしている特別な関係を前提にしている場合が多く、借り主を保護する借地借家法は適用されません。
契約期間が終了したら貸主に正当事由があるなしにかかわらず、明け渡さなければなりません。
契約の定めがない場合は、いつでも貸主は返還を請求できることになっております。

競売の事件番号とは

 裁判所が個々の事件を識別して、適切に処理していくために付した符号及び番号で、例えば強制執行事件であれば平成18年(ヌ)第○○号等と表示されます。
裁判所ではたくさんの事件を事件番号によって管理していますので、裁判所に照会するときは必ず事件番号を言ってください。
裁判所が扱う競売事件には、主に担保不動産競売事件と強制競売事件の2種類があります。
(このほかにごくまれですが形式競売事件があります。)
担保不動産競売事件は不動産に設定された担保権(主に抵当権)を実行するための手続で、事件番号の符号が(ケ)と表示されます。
強制競売事件は、判決や裁判所での和解又は調停で決まった内容を実現したり、公証人が作成した公正証書の内容を実現するための手続で、事件番号の符号が(ヌ)と表示されます。
形式競売事件は、債務の清算としてではなく “遺産分割”“共有物分割”“破産手続上の換価” など不動産を売却してお金に換える必要があるときに競売手続をその手段として利用するものです。

事件番号の符号はその性質に応じ(ケ)又は(ヌ)と表示されます。

次順位買受け申出とは

 開札期日において、最高価買受申出人による残額代金の納付がされない場合に、次順位買受申出資格者が買受人となることを、執行官に申し出ることをいいます。
ただし、申出をするには、
(1)最高価買受申出人に次ぐ高額の申出であること。
(2)申出額が買受可能価額以上であること。
(3)申出額が最高価買受申出額から買受申出保証額を控除した金額以上であること。
が必要となります。(開札期日の終了までに申し出る必要があります。)

占有者とは

 その場所について直接の支配と監督権を持つ者で、他人の立ち入りについて許可・禁止できる立場にある者を指します。
マンションなどに当てはめると、区分所有者以外で、専有部分の貸与を受けた賃借人を言いますが、区分所有者と同居している親族も含まれます。
落札した物件に占有者がいる場合、「裁判所がその占有を賃借権として認めた場合等」の一定の条件を除いては、買受人は『引渡命令〜強制執行』により占有の排除を申し立てることができます。
・賃借権がある場合を除いて、占有者の明渡しは引渡命令に基づく強制執行と任意明渡しを並行して行います。
・任意明渡交渉の場合は開札日の翌月末を目安として交渉します。(退去費用は数十万円(引越代と転居先の敷金程度)でしょう。
・任意交渉で不可能な場合は強制執行の手続きに移ります。
 執行費用は約30万円〜50万円が目安ですが、残金納付して所有権移転後でなければ執行申し立てができません。強制執行まで申し立てから2〜3ヶ月掛かります。
・実際に強制執行により明渡しをするケースは非常に少ないのが現状です。
 なぜなら占有者にとって強制執行はお金を貰えるどころか、逆に後から執行費用を請求される等、何のメリットも無いからです。
・執行費用と同額程度の負担で迅速に明渡しが受けることができるなら、任意交渉の方がメリットが有ると捉える買受人も居ますが、一切の退去費用は出さないという買受人も居ます。
・占有者にとっても強制執行されるくらいならお金を貰って任意での明渡しということを期待するかとは思いますが交渉は程々にと言ったところです。

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