用語集【た行】|住宅ローンの延滞・滞納は、任意売却で解決。

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任意売却用語集

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【た行】

滞納管理費(マンション)の請求

 管理費、特別修繕費(修繕積立金)が滞納状態でマンションの専有部分が売買(譲渡)された場合には、売主(譲渡人)と買主(譲受人)の双方に支払の義務があります。
マンションの売買は売主と買主の、両当事者契約によって成立しますが、その契約内容は、管理組合の請求権とはなんら関係がありません。
区分所有法8条で、マンション等の区分所有建物について、滞納管理費や遅延損害金など規約や集会の決議に基づく債権を特定承継人に請求できると規定しています。

従って、管理組合はどちらに対しても請求することが出来ることになります。
しかしながら、実際問題として滞納をしている売り主に対しての請求は現実的ではないため、結果としては買主が負担することになります。

平成16年に最高裁判所で 「管理費等滞納の時効は5年である 」との判決が出ました。
また、裁判で 「判決」をもらったり、「仮執行宣言付支払督促 」をもらっておけば管理組合の一般債権として10年間は時効にかかりません。
民法第147条の時効の中断は、(1)請求 (2)差押え・仮差押又は仮処分(3)承認です。
この内の(3)承認とは、滞納者が債務を認めることです。支払の延期を求めたり、一部の返済を行ったときも 「承認 」に当ります。書面で 「承認 」の事実を残すことも時効中断になります。

短期賃貸借とは

 短期賃貸借保護制度は平成16年3月31日をもって原則的に廃止されました。
短期賃貸借とは、住居を賃借しているその物件に、入居以前から抵当権が設定されており、その後入居中に、所有者・大家の債務不履行から抵当権が行使され、その物件が競売にかけられることになった場合でも、落札後3年間は当該物件に住み続けてよいという権利です。
これにより、アパート・マンションの所有者が破産して建物が競売にかかることになった場合、これまでその部屋の賃借人は3年間の明け渡し猶予期間を与えられていたのが、わずか半年に改変されました。
これは、この保護制度を悪用して競売物件を占拠し、買い叩いたり、法外な立退き料を請求したりする「占有屋」を排除することが主たる目的です。

担保とは

 借金の返済が出来ない場合に備えてあらかじめ貸主に提供しておく財産や権利のことを言います。
債務の支払い(返済)が困難になった際は、担保を債権者に引き渡し、または強制執行手続により差押え・換価・競売を行うことによって債務の履行に代えるようになっています。
この際、担保を受けた債権者は他の債権者に優先して弁済を受けられることを優先弁済といいます。
不動産や株式(株券)を担保にした場合、これらの値段は変動しているため、値下がりが発生すると債務を完全に弁済できない場合があります。
担保が十分に弁済能力を持たなくなっている状態を担保割れと言います。
不動産や抵当権などを担保として取る事を通常「物的担保」と言います。
保証人や連帯保証人と呼ばれるものを、一般的に「人的担保」と言います。

担保不動産競売開始決定通知とは

 担保不動産競売とは、競売による不動産担保権の実行をいいます。
担保不動産収益執行とは、目的不動産を差し押さえ、管理人にこれを管理させ、その不動産から生ずる収益を債権の弁済に充てる方法による担保権の実行をいいます。
担保権は、抵当権、質権、先取特権等実体法上の優先弁済請求権を有するものに限られ、解釈上、担保的機能を有する物権としての法定担保ではない譲渡担保とか所有権留保等を含みません。
また、優先弁済権を有しない留置権も含まれません。
強制執行と異なり、債務名義は不要であり、担保権が登記されている登記事項証明書などが提出されれば、執行機関は手続を開始することとなります。
なお、担保権の実行による競売手続も、強制執行手続と比較すると、債務名義を前提とする部分は異なりますが、それ以外の手続はほぼ同じです。
理論的には裁判所の競売開札期日の前日までなら、競売の取り下げができるので、競売の開始が決定していて入札期間に入っているとしても、任意売却することができますので、担保不動産競売決定通知が来てからでも任意で物件を売却する事は可能です。
しかし、この競売決定通知を受け取ってしまった場合は直ちに行動しなければもう残り時間はほとんどありません。
そのまま放って置くと「入札期日」の通知が送りつけられてきます。
この「入札期日」が届いてから慌てて任意売却をしようとしても理論的には可能ではありますが、現実問題としてはかなり難易度が高くなります。

担保割れとは

 不動産の担保評価額が、住宅ローン残高より低くなっている状態のことを言います。
担保割れのことをオーバーローンとも言います。
売却する際に、売却しても残る不動産ローン(残債務)は払わなければいけません。

遅延損害金とは

 支払期日に遅れた場合に、返済されなかったことにより、相手方に対し損害賠償として支払わなくてはならない金利のことです。
金銭消費貸借契約書には、必ず「返済期日」が決められており、この返済期日を守れなかった場合は、『債務不履行』となり、損害賠償を負うことになります。
借入金の返済で、債務不履行があった場合の損害賠償は一般的に『遅延損害金』を加算することになっています。

長期賃貸借とは

 長期賃貸借とは、最先順位の抵当権等の担保設定登記前から対抗要件を備えた賃貸借のことをいいます。長期賃貸借は非常に強い効力を持っています。
買受人はいかなる法的手段をもっても占有者を追い出すことは出来ません。
追い出すことが出来るケースは、占有者が長期にわたり賃料を滞納するなどの、賃貸借関係における信頼関係を破壊するような場合のみです。
そういったことがなければ訴訟でも追い出すことはできません。
ですから、居住目的で物件を手に入れたいという方は入札するべきではないでしょう。
物件明細書には「期限後の更新は買受け人に対抗できる」と記載されます。

抵当権とは

 お金を貸す側(銀行など金融機関)が、返済が無い場合の保証として設定する権利の一つで、
登記簿謄本の乙区に記載されます。
抵当権は担保の一手段として良く利用されています。
担保物権にはほかに質権、留置権、先取特権があります。
抵当権と質権の大きな違いは、質権は担保差し入れ後、不動産の利用ができなくなるのに対して、抵当権はそれが可能だということです。
根抵当権も抵当権の一種で、一定限度額(極度額)以内なら何回でも担保として利用できますが、抵当権は特定の債権一回きりに使用される担保権です。

抵当権の実行とは

 債権が弁済されない場合(返済不能など)、債権者(金融機関等)は抵当権の優先順位に基づいて担保である不動産などを強制的に売却することで、その売却代金を債権の弁済として充てます。
その強制的に売却するための手続きを取ることを、抵当権を実行すると言います。
抵当権の実行は、抵当権の対象不動産の所在地を管轄する地方裁判所に、抵当権に基づく競売(担保不動産競売)を申し立てることで開始します。
競売に付され、買受人に対して売却許可が与えられ、その人が落札代金を納付します。
落札代金は、抵当権の順位(第1抵当権者から)にしたがって、抵当権者に配当されます。
前順位の抵当権者の債権を弁済して、なお競売代金が残存する場合には、次順位の抵当権者が弁済を受けることになります。
抵当権者に配当しても、代金が余る場合には、債務者本人に返還されることになります。
落札代金が、全ての債権を弁済するのに足りない場合には、弁済を受けられなかった債権は依然存続し、債務者は返済請求を受けることになります。

抵当権解除・抵当権抹消とは

 抵当権解除あるいは抵当権の抹消と表現します。
例えば、住宅ローンなどの返済が完済したら、銀行など金融機関への窓口で抵当権の
解除手続き(抵当権の抹消登記)のための一式の書類を受け取ります。
・抵当権解除証書
・抵当権設定契約書
・委任状
・代表者事項証明書/資格証明書(有効期間:発行日から3ヶ月)

一般的には、その書類を元に司法書士(資格者)に依頼して、抵当権の抹消登記の申請手続きを法務局に行います。

登記簿謄本とは

 登記簿とは、権利の取得、喪失及び変更などの関係事実の状況を示し、その登記事項を記載している公の帳簿のことを言います。
種類としては、不動産登記簿、船舶登記簿、商業登記簿があります。
不動産登記簿には土地登記簿と建物登記簿の2種類があり、土地は一筆ごと、建物は一棟ごとに、それぞれ記載されています。
謄本とは原本をそのまま写した文書のことで、登記簿謄本とは、登記簿のコピーのことです。
法務局で交付され、登記官の押印があることで、その内容が正しいことが証明されています。

登記識別情報通知とは

 登記識別情報とは、登記所が無作為に選んだ「12桁の英数字(AからZまでおよび0から9まで)」の組み合わせたコードのことです。
不動産登記の分野にもインターネットによる登記申請化が進み、権利書に代わってこの「登記識別情報」が通知されることになりました。
登記申請も「オンライン申請」(インターネット経由での登記申請)が可能となり、登記事務の簡素化・効率化が図られ、利便性が高まりました。
(但し、従来どおりの紙による申請がなくなるわけではなく、オンライン申請と並んで書面申請も今後も認められます。)
今までの権利書は、不動産所有者であることを証する証書でしたが、登記識別情報は不動産所有者であることを証明するための「パスワード」情報です。
また権利書は一つの申請に一つしか発行されませんでしたが、登記識別情報は不動産ごと、権利者ごとに発行されますので、不動産を共有する場合には、権利書(所有権の登記済証)は1通しか交付されませんでしたが、登記識別情報は全員に発行されることになります。

特別送達とは

 特別送達とは、裁判あるいは公正取引委員会や特許の審判など、公的機関の文書の送達だけに使われる書留郵便物です。特別送達は、他の郵便物とは違って受け取りが拒否できないことになっていることが大きな特徴です。
配達された後は、差出人(裁判所など)に対しては、配達日付などを記した送達報告書が書留郵便によって送られます。

特別売却とは

 入札又は競り売りの方法以外の特別な売却方法であり、期間入札により売却を実施しても、適法な買受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法です。
特別売却についても裁判所の書記官の売却実施処分に基づいて執行官が行います。

特別売却には、
(1)条件付特別売却
  期間入札の売却実施命令と同時に、期間入札において 適法な買受けの申出がないときに特別売却を
  実施するという「条件付特別売却実施処分」に基づく売却方法
(2)上申による特別売却
  条件付特別売却を実施しても買受けの申出がなかった場合で差押債権者から特別売却の実施を要請する
  旨の上申書が提出され、裁判所書記官が相当と認めたときに実施するという「特別売却実施処分」に基づく
  売却方法があります。
いずれも、特別売却期間中に、一番先に買受けを申し出た人に買受けの権利が与えられます。
同一物件について、買受けの申出が同時に複数なされたときは別に定める基準により買受申出人を定めます。

督促状とは

 督促とは、債務の弁済を促す行為です。その行為を書面にしたものを「督促状」と呼びます。
督促の目的は、弁済を促すことの他、期限の利益を喪失させたり時効を中断させたりと様々な状況で用いられます。
一般的には、任意による弁済の見込が薄く、そのまま何もせずにすると、延滞が続くことが予想され、そして口頭による督促に応じない場合に、督促状を出します。
また、あらかじめ約定書・契約書において、一定の事由が生じたときに、債権者からの請求通知を要件として債務全体が期限の利益を喪失する旨が規定されている場合もあります。
この場合、債権者は債権全額について相殺や差押を可能にする為債務者に対して督促状(請求)を出し、期限の利益を喪失させます。
督促状による督促は、裁判外の請求とされ、支払命令や訴訟の提起は、裁判上の請求とされます。
債権の時効消滅(商事債権なら5年)が迫ったときに、こうした手段によって、時効中断が図られる場合があります。
ただし、裁判外の請求に過ぎない「督促状」による督促は、6ヶ月内に、裁判上の請求をしなければその中断の効力は失われます(民法153条)。

法的拘束力を持つ督促状として、簡易裁判所に対し「支払督促」の申し立てがあります。
申立書の記載事項は、
1.代金の支払を命じる旨
2.請求の趣旨及び原因
3.当事者の氏名
さらに、直ぐに強制執行ができるよう「仮執行宣言を求める」旨を付記しておく必要があります。
そうすれば、債務者が、支払督促の送達を受けた日から2週間以内に異議の申し立てをしなければ、強制執行をすることが可能となります。
2週間以内に意義の申し立てがなされない場合、請求している人は30日以内に「仮執行宣言」の申し立てができます。
仮執行宣言申し立てをするとその内容が裁判所で審査され、仮執行宣言付の支払督促が送達されます。
そして、申し立てられた側は、これに対して2週間以内に異議申し立てをしないとこの支払督促が確定して、判決と同じ効力をもって強制執行されます。
督促状を送り着けられた側、仮執行宣言申し立てをされた際に、何もしないで放っておくと裁判に負けて支払義務が確定し強制執行までされることになります。
ですので、裁判所から支払い督促が来た場合は必ず異議申し立てをします。
異議申立てをすると通常の訴訟に移行して裁判になります。

競売の取下げとは

 競売申し立て債権者は、いつでも競売申し立てを取り下げることができます。
一般的な取下げのケースは、債権者と債務者との話し合いの結果、話し合いが円満にまとまれば競売が取り下げとなります。
債務者側の申し立てによる競売手続の停止(民法第39条)については、債務者は執行停止文書を裁判所に提出して、競売手続の停止を求めることができます。
執行裁判所がこれを認めると、競売の手続は取り消されます。
それ以外の方法では競売を申し立てられた側からの取下げは出来ません。
しかしながら、最高価買受申出人(および次順位買受申出人が存在する場合には、さらにこの者)が決められた後に取下げをする場合には、この者の同意を得ることが必要となります。 (民事執行法第76条1項)
入札期日に誰かが入札すると、競売 の取下げは簡単ではありません。買受申出人が出た後の取下げには、その買い受け人の同意がないといけません。
さらに、買受人が代金を納付すると、取り下げができません。
しかし、売却許可決定確定前なら、執行抗告を提出し(民事執行法72条)、確定を止め、競売申立人に競売申し立てを取り下げてもらう方法も有ります。
しかし、買受人の同意が必要ですので、買受人の主張する金を支払う必要があります。
執行抗告は売却許可決定から1週間以内に提出する必要があります。(民事執行法10条2項)。

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